房地产企业最困难的时刻可能已经过去了

一月一度的70城房价又新鲜出炉了!

7月16日,国家统计局发布6月70城房价数据。6月份,面对复工复产复业复市继续推进,住房需求持续释放,70个大中城市房地产市场运行总体平稳,价格微涨。

其中,尽管再次受客观因素影响,北京楼市火热程度有所转淡,但6月北京新房二手房价格环比仍双双微涨,但涨幅有所回落。

数据显示,70大中城市中有61城新建商品住宅价格环比上涨,5月为57城;环比看,银川涨幅1.9%领跑,北上广深分别涨0.4%、涨0.5%、涨0.6%、涨0.8%。

7月15日,经济日报再次发文《保持调控定力须坚持“房住不炒”》称,应保持调控定力,促进市场平稳恢复和增长。坚持“房住不炒”定位、“稳房价、稳地价、稳预期”目标、“因城施策”原则,保持房地产调控政策连续性、一致性和稳定性。对于个别城市楼市超出合理区间,国家和相关省市监管部门应根据监测和预警级别对其启动问责和完善调控政策等措施。

一方面,我们看到全国房价有所回暖,这种趋势是伴随着客观情况的好转,尽管北京又突遇特殊情况,但并没有改变回暖的大方向。另一方面,尽管房价都在上涨,上涨城市多了,房价也都在涨,但是几乎是微涨。依然可以说没有跳出稳定的大趋势。

对此,国家统计局城市司首席统计师孔鹏解读称,2020年6月份,面对复工复产复业复市继续推进,住房需求持续释放,各地认真贯彻,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,一城一策、因城施策,维护供需平衡,维持市场秩序,70个大中城市房地产市场运行总体平稳,价格微涨。

奇怪的是,银川的房价再次登上第一宝座,能连续如此也实属不易了。国家统计局6月15日发布了2020年5月份70个大中城市商品房住宅销售价格变动情况。数据显示,有57个城市新建商品住宅销售价格环比上涨,其中,银川以环比上涨2.1%的涨幅居首。但是涨幅还是降下来了。

如果说一线城市深圳啥的房价涨幅第一也就算了,这种西部根本就不在话题内的城市居然也屡屡上榜第一的位置,确实有点新鲜。细想想,其实也没什么不能理解的。我早就说过,全国房价一盘棋,都在普遍趋稳,但是市场严重分化,这种分化的外在表现不一定代表着真实的情况。

你可以看到几乎每个月的第一城市都不一样,这就说明哪个城市房价上涨明显基本上都会被控制住,你也不需要为哪个城市登上第一宝座而找到无数理由,只要上了榜,理由总是有的,但一个最大的不成理由的的理由,那就是风水轮流转,或者叫矬子里拔将军。

因为那些热点城市房价都在趋稳,不被关注或关注较少的城市可能就露头了。

如果非要找理由,可能跟当地的推地节奏有关系。其实这种地方经济一般,所以,有走大城市老路的欲望和冲动,一直希望通过房地产来拉动经济增长。如果没有太多的利好政策,那就是土地的把控。比如地贵了,房价自然水涨船高。

银川去年开始的城市规划方针是“东优,西控,南进,北拓”,的确成功吸引了一些巨头房企,如碧桂园、万科、中梁和绿地等,集体入驻银川拿地,上半年30宗地出让拍掉18宗,成交价格17亿,单幅地块甚至拍出过3.6亿元的高价。

这些套路都是大城市玩剩下的,现在大城市面临着转型,早就逐渐抛弃这种思路,但是一些不起眼的城市却拿过来感觉很香。

但是全国城市严重分化,不是所有城市都适合拿高价地的玩法。从投资拿地的城市来看,二线城市是房企布局重点,其中,杭州热度最高。1-6月,二线城市是房企布局重点,城市群以长三角热度最高。50家代表房企1-6月二线城市拿地占比为51.5%,三四线为44%,一线占比为4.5%。

房企拿地是楼市的“晴雨表”,房地产企业拿地城市的转换,由三四线城市转换到二线城市,也意味房地产市场发展开始转向二线以上的城市,像前些年一样大规模向三四线城市进军的少了,这也正说明三四线城市房地产市场的问题在突显出来。

如果说大房企还能化解各种困难,但是对于中小房企那就是巨大考验了。2020年刚好是房企的偿债高峰。有统计数据显示,今年到期债务高达1.4万亿元。数据显示,上半年,40家上市房企中有18家销售额低于去年同期,部分房企降幅超20%;38家标杆房企中有近半企业全年目标完成率不足40%,3家完成率低于35%。

不惜一切代价拿高价地的开发商,房子盖好了,卖低了亏本,真亏假亏至少利润大大减少,不卖放在手里更成了烫手的山芋,所以会非常纠结,压垮高价拿地房企的最后一根稻草或就在一瞬间。

有专家指出,房地产企业最困难的时刻可能已经过去了,未来一段时间,无论是大小房企,只要稳健经营,应该能够获得较好的发展机会。不过,目前传出资金紧张的部分房企,其根本原因是之前扩张过快。总体趋势而言,淘汰部分房企也是必然结果。真的过去了吗?

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